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新余市住宅小区物业管理存在的问题和相关建议

通讯员:郭义民←点击姓名查看 单位:江西分宜公路分局 日期:2019-05-21

  【本站讯】物业管理红黑大战APP是城市化进程中不可忽视的民生问题和稳定问题,是社会治理的重要组成部分,事关社会稳定发展大局,联系千家万户。

  新余市目前城镇化率达70.03%,列全省第二,全市成立业主大会和业主委员会296家,业主参与物业管理的意识逐步加强,物业服务企业监督考核机制逐步完善,前期物业管理招投标逐步规范,物业管理用房配置逐步到位,住宅专项维修资金的归集和使用监管逐步加强,截止2018年年底,已有14万户缴纳,资金本息达6.3亿元。
  我市一直坚持全面依法治理和管理物业。2009年出台了《新余市人民政府办公室关于加强市区社区物业管理红黑大战APP的意见》,建立市、区政府(管委会)、街道办、居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制和物业管理模式。陆续出台一系列法规条文,进一步构建了“物业管理主管部门监管、相关部门各司其职、属地管理、街道办组织、社区居委会落实、业主委员会和物业企业参与”的红黑大战APP体制。
  一、当前住宅小区物业管理红黑大战APP存在的突出问题
  物业收费难,业主对物业管理很不满意是当前物业管理的两个突出问题,虽然老旧小区多年来“没人管”的问题是解决了,但仍然有大多数老旧小区没有物业管理,“不好管”、“不愿管”的老大难问题还需要得到根本的改善,老旧小区管理成为城市管理的“老大难”。
  1、物业收费“双低”。收费低,目前我市物业费基本在1—1.2元,高层多在1.2元,分宜县的物业费略低0.3—05元;收缴率低,平均收费率还不到70%,老旧小区收费率只有40-50%,一些小区每户每年只有200元的物业费都无法收到。
  2、业委会管理难。停车难、交通秩序维护难、高空抛物等安全隐患管理难、违建违种违养取缔难,业主意识统一难。业委会成员大都没有津贴报酬,遇到难题撂挑子不干的现象时有发生。
  3、联合管理机制落实难。小区联系到各级政府和职能部门,但物业管理红黑大战APP至今未纳入县、区和相关部门绩效考核,很多执法“负责沿街,不进小区”的不成文规定导致小区很多难题,各部门缺乏必要的配合,监管没有形成合力,存在推诿、扯皮的现象。小区管理的最后落脚点在社区居委会,但社区不是一级政府,无权力、无财力、无人员。
  4、物业管理监管难。取消物业企业二级及以下资质认定以后,准入门槛降低,物业管理市场信用监管的顶层设计尚未完成,各地以信用监管为核心的物业管理市场监管体制也未形成,监管出现“真空”,市、县房管部门面临改革,人员少,红黑大战APP量大,管理成效不明显,群众满意度不高。
  5、公共区域管理难。地下停车场产权不明晰,开发商违建和公共设施不完善,充电桩安装难,公共收入监管难等,很容易让业主不满意。
  6、专项维修基金收集使用困难。虽然我市基金专户中余额达6.3亿元,但仍有很多房改房及老旧小区没有缴交,而这类小区问题却最多,而且在申请使用程序比较繁琐,我市虽然简化了操作流程,制定了应急维修程序,但程序和牵涉的人还是较多。
  7、物业事件处理难。物业事件小而且繁多,牵扯面多而广,具有反复性。处理起来难,走诉讼成本高,执行效果不明显。
  二、小区欠费和小区标准化服务两大核心问题产生原因的分析
  1、建设期遗留问题引发矛盾纠纷。部分房地产企业随意变更规划,占用公共预留区域,改变公共设施用图,造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题。
  2、业主对花钱买服务的意识较弱。部分业主对小区管理不满意,就不缴费,很容易形成“破窗效应”,最终物业没有财力去清运垃圾、聘请保安、绿化养护,必然形成恶性循环。
  3、物业管理费缴纳没有强制制约机制。物业公司不能采取停水停电等手段催缴费用,只能通过法院起诉解决欠费问题,最后法院最多判令欠费业主支付滞纳金,这个滞纳金远远低于物业企业的资金成本。
  4、良性的社会秩序尚未形成。缴纳物业管理费就像公民在一个城市纳税一样是业主应尽的义务,如因物业公司管理不善,业主受到损失,业主可以向物业公司提出赔偿诉求,甚至可以诉讼到法院。但一些业主的私心和不合作,往往采取过激的方式处理问题,导致问题的扩大化。
  三、加强居住小区物业管理的几点意见和建议
  一人欠缴,殃及众人。物业欠费,表面上看是物业公司受损,实质上最大的受害者是广大业主。物业公司为催讨欠费,浪费了本来应该用在物业管理服务上人力和精力,服务质量难免打折,这样的物业在出售时,和较好物业管理的房屋比较,孰高孰低?
  1、物业公司应推行标准化服务。实行标准化服务,让业主清单式消费。要建立科学的物业企业考核评价体系,引导建立一整套行业考核体系、业主评价体系和以基层政府为主导的考核机制,定期进行综合分析,加权平均,得出每个物业企业的定量得分,列入物业企业诚信得分,在招投标时作为评标项或否决项。
  2、严厉打击恶意欠费行为。对欠费三个月以下的业主上门催缴、发函催缴;对欠费三个月以上的按照有关法律法规收取滞纳金;对无故不缴服务费的恶意欠费行为,并且连续六个月恶意欠费的要采取有关措施追缴,必要时向法院申请强制追缴。应将恶意欠费行为纳入个人诚信记录,建议人民法院将小区恶意欠费的相关诉讼列入简易程序,探索在社区开展物业费与水电费一并收集的试点红黑大战APP。
  3、分类治理。已实施物业管理的小区,进一步健全物业管理体系,规范物业服务企业行为,规范物业收费,提升业委会和业主的自我治理能力;老旧小区要适当增加资金投入,加大综合整新力度,完善配套服务设施,建议县、区政府加大对旧住房小区改造红黑大战APP,加快出台旧小区物业维修资金补充管理办法,整合区域公共服务资源综合利用,按照“市场取向、逐步过渡”的原则,逐步引导走市场化管理之路。
  4、规范前期物业移交管理。在前期物业招投标前,应增加一个评估环节,委托第三方对小区公共设施、公共建设等与物业服务有关的项目进行一次再评估,倒逼开放商和相关部门加强交竣工验收,严格按图施工和验收,减少前期遗留问题,减少开发商裹挟前期物业服务企业。
  5、实行网格管理为主的综合管理机制。将物业管理红黑大战APP列为县区镇街道的目标管理和绩效考核项目,下放必要权限至社区,加大财政投入,配备必要人员和设施;加快建立和完善市级联席会议、街镇综合管理机制、社区主导红黑大战APP机制,形成社区管理、业委会自治管理、物业公司专业管理相结合的局面。
  6、不断提升物业管理全行业水平。充分发挥街道和社区职能作用,推进业主委员会的规范运作,逐步引导自我管理、自我监督、自我服务;严格企业信用管理,不断提升物业企业服务水平,着力在行业内培育一批信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业;发挥物业行业协会的行业自律管理。
  7、提升业主素质。引导业主主动参与、支持物业管理行为,履行应尽义务,提升物业管理缴费率;进一步提升业委会在监督下提升依法办事、规范运作的能力;建立起业主与物业公司公开平等交流的平台,让问题在沟通交流中得到有效解决。
  8、建立物业管理服务“保证金”制度。入驻小区的物业管理公司,每一年度都必须向监督部门缴纳一定数额的保证金,监管部门有权建立惩戒机制,对不合规定的物业公司处以罚没保证金并降低资质等级等处罚。
  9、建立起人人爱社区的良好氛围。大力开展“党建+社区”等创建活动,继续深化“党员回归社区”和“志愿者服务”,在业主中大力倡导社会主义核心价值观,让社工和义工的志愿服务在每个社区生根开花,形成齐抓共管的良性氛围,营造“人人爱城市、人人爱社区”的良治环境。